“Prachtige projecten hebben veel schade aangericht”

Siobhan Burger luistert aandachtig. Ze herkent de uitgebleven ontwikkelingen op diverse plekken in Nederland en anderzijds de wildgroei aan ‘one offs’. Stilstand leidde tot achterstand. En iets wat soms nog enigszins op een integrale kijk leek, werd ingeruild voor ‘ieder voor zich’. ‘Dat is misschien wel logisch ook. De schoorsteen van marktpartijen moet roken. Iedere steen die gebouwd mocht worden, werd als een overwinning gezien. Dat is trouwens nog vaak het geval. En als je dan moet kiezen tussen een wijkbrede aanpak, wetende dat er onnoemelijk veel barrières liggen te wachten, of een solitair project succesvol afronden, dan is de keuze snel gemaakt.

Maar is dat het juiste? Nee, natuurlijk niet. Ik heb sierlijke vastgoedprojecten gezien die in alle schoonheid geweldig mislukten, omdat er geen oog was voor de sociale context en de omgeving. Uniek in het concept, winnaar van een tender, maar in feite nul komma nul impact.’ ‘Daar denken we bij VORM toch anders over: ja, er moet geld verdiend worden, maar dat doen we wél met rendement voor de wijk en niet alleen voor onze eigen prijzenkast en portemonnee. Ondanks die ambitie lukt dat nog niet overal even goed. Juist daarom is mijn rol in het leven geroepen.’

Van opzij knikt Siobhan. De woorden die klinken zijn koren op de molen van de Sociale Impact & Duurzaamheiddirecteur van VORM. ‘Heel goed dat jullie daar zo kijken naar de opgave, Hedy. Je weet dat we bij VORM BuurtBoost hebben ontwikkeld, daar kijken we als het ware op eenzelfde manier naar de vraag achter de vraag, en die gaat mijlen verder dan sec een project. En dat is voor een ontwikkelaar soms best aftasten. Je weet waar je goed in bent als marktpartij en als je dan met een club andere organisaties samen tot een oplossing moet komen, in een omgeving die qua vierkante

meters en sociale substantie vele malen groter is dan je project zelf, dan gaat dat heel erg over onderling vertrouwen.’

Ze vervolgt: ‘Een gebiedsaanpak is super fluïde. Je start met elkaar, zonder dat je exact weet wat het eindpunt is. Een agilewerkwijze, die heel anders is dan de houvast die we nu als vastgoedsector vaak zoeken. We denken het liefste in aantallen en maken daar een rekensom van. Dan is het behapbaar en fijn voor excelsheets, maar niet zozeer voor de bewoners en omwonenden. BuurtBoost en Kijk op de Wijk (twee concepten waar VORM data en patronen combineert met interactie en verantwoordelijkheid van bewoners en andere stakeholders.) zijn voor ons het sociale kompas om het juiste te ontwikkelen voor mensen. En als onderweg blijkt dat het niet zo is als verwacht, dan verplichten we onszelf om bij te stellen. Dat is voor ons het uitgangspunt om te bouwen aan leefbaarheid.’

De dialoog gaat verder over de ‘reusachtige opdracht’ en uiteindelijk komt de hamvraag op tafel. Hoe zorg je ervoor dat de juiste partners meebouwen aan de uitbreiding en revitalisering van woonbuurten? Hoe stop je project-denken? Hedy van den Berk: ‘Laten we voorop stellen dat het niet eenvoudig is. We denken in Nederland maar wat graag vanuit een democratische, meervoudige aanbesteding. Terwijl we als corporatie graag zelf op zoek gaan naar de juiste partners. Welke ontwikkelaars hebben een breder perspectief? Wie kijkt naar veerkracht en weerbaarheid? Wie is er niet alleen met wonen bezig, maar met het leven van mensen op orde brengen, of duurzaam stutten voor de toekomst. Dat vraagt om langer commitment van marktpartijen en die zienswijze staat op gespannen voet met een meervoudige aanbesteding, die ieder project weer opnieuw ingediend moet worden.’

Ze vervolgt: ‘En aan de andere kant: we kunnen als corporatie heel dwingend vanuit onze verantwoordelijkheid op de ontwikkeling zitten, maar in mijn ogen is er binnen een gezamenlijke visie ook ruimte nodig. Durven loslaten, om een ander stemgeluid de kans te geven, binnen de gestelde kaders. Daarbij moeten we oppassen dat we straks niet alleen masterplannen gaan uitrollen, want de wijk is geen blanco vel. Daar is al een ecosysteem, dynamiek, leven. Dat verdient eerst een luisterend oor, alvorens we gaan denken over de invulling en de uitvoering. Dat hebben jullie bij VORM goed begrepen, Siobhan. Jullie kijken door een brede lens en worden onderdeel van gemeenschappen in de wijk, voordat jullie aan de slag gaan. Dat vind ik knap!’

Siobhan knikt. ‘Weten wat je niet kunt en daar extra kennis bij vragen. Bijvoorbeeld als het gaat over het ontwikkelen van sociale woningbouw. Dat doen we veel. Maar qua weten regelgeving hebben we betrekkelijk weinig kennis wat de ruimte op dat specifieke vlak is. Dan kun je wel net doen of je het wél weet, en gokken wat de invulling moet zijn, maar dan ben je niet goed bezig.’