“Net een tandje verder gaan, daar gaat mijn hart sneller van kloppen”

Je bent hier:

Bij VORM zien we de bedrijfsmissie als een maatschappelijke missie. Wij stoppen niet voordat iedereen een betaalbare en unieke woning in een leefbare wijk heeft. Leefbaar, duurzaam, betaalbaar en slim zijn de vier klantwaarden die het kompas vormen, waarmee we onze verantwoordelijkheid vertalen naar dagelijkse praktijk.

Samen met woningcorporatie Woonbron werkten we aan de renovatie en verduurzaming van 160 sociale huurwoningen in de Dawesflat in Rotterdam. Dit project draaide niet alleen om techniek, maar ook om bewonerscomfort en leefbaarheid. Het is een project waarin alle klantwaarden van VORM tot uiting komen. We praten erover met Timo Stoopman, directeur Bestaand Vastgoed en Martijn Blankers, planvoorbereider bij VORM Renovatie. Anil Buz, projectontwikkelaar bij Woonbron, sluit aan om het perspectief van de corporatie te belichten.

Wat betekent impact maken met je werk voor jou?

Martijn: “Voordat ik bij VORM kwam werken, werkte ik in de nieuwbouw. Dat begon steeds minder goed te voelen, omdat ik zelf juist bewust en duurzaam leef. De stap naar renovatie was daarom voor mij heel logisch. Hier kan ik echt iets bijdragen dat past bij mijn eigen overtuiging.”

Timo: “Ik vind het leuk om te maken en te creëren. Maar het wordt voor mij pas echt waardevol als ik kan bouwen voor mensen die het écht nodig hebben. Met renovatieprojecten komen we achter elke voordeur. Je bent niet iets aan het ontwikkelen voor een abstracte koper in een doelgroep, je komt bij iemand thuis. Als wij een woning verduurzamen, gaat de energierekening omlaag. Dat zijn misschien wel tientjes per maand en bij mensen die elke euro moeten omdraaien, heeft dat direct effect.”

Anil: “Als woningbouwcorporatie kunnen we echt impact maken als we zorgen voor aangename leefomgevingen. Daar gaat mijn hart sneller van kloppen: net een tandje verder gaan, net iets mooiers proberen neer te zetten. Een woning ontwikkelen die aansluit bij de behoeften van de mensen met wie wij te maken hebben. Dat is meer dan alleen een dak boven je hoofd. Ik heb zelf een groot deel van mijn leven in een sociale huurwoning gewoond; mijn moeder woont er nog steeds. Dat maakt dat ik me wel een beetje kan verplaatsen in de doelgroep waar ik voor werk.”

VORM en Woonbron werken samen als co-maker, wat betekent dat?

Timo: “Wij zijn vaste partners van Woonbron met een overeenkomst voor vijf jaar. Samen met vier andere bouwers doen wij alle renovatieprojecten. Die worden eerlijk verdeeld op basis van hoeveel projecten en omzet je al gehad hebt. Woonbron wil daar consistente capaciteit voor terug. Verder maken we afspraken over concrete KPI's: duurzaamheid, bewonerstevredenheid, teamperformance, planning en kosten. Vier keer per jaar evalueren we die aspecten in een stuurgroep met de directie. Een groot verschil is dat wij niet elke keer energie in losse tenders hoeven te stoppen, maar deze tijd direct kunnen investeren in de projecten.”

Wat is het voordeel van de co-makersamenwerking voor Woonbron?

Anil: “Het grootste voordeel is snelheid. Woonbron heeft de grote opgave om alle EFG-labels, de slechtste energielabels, weg te werken. Vanaf 2029 is het wettelijk verplicht dat huurwoningen minimaal energielabel D hebben, dus daarom willen we snel werken. Met vaste co-makers hoeven we geen aanbestedingen te draaien. Het is ook een voordeel dat je na een tijdje goed op elkaar ingespeeld bent. De co-makers die ik bij project A heb, kan ik ook bij project B of C krijgen. Dat zorgt ervoor dat je snel op één lijn zit. En het belangrijkste is dat je als één team aan tafel zit. Het is echt samen optrekken om projecten zo efficiënt mogelijk tot een goed einde te brengen.”

Wat hield het renovatieproject aan de Dawesflat in?

Martijn: “De woningen moesten een upgrade van het energielabel krijgen. Daarvoor moesten ze beter geïsoleerd worden. We hebben de draaidelen vervangen, panelen geïsoleerd en het glas vervangen, omdat er heel veel tocht was in de woningen. En we hebben het complex van het gas afgehaald en aangesloten op het stadsverwarmingsnet. Dat zijn de grote ingrepen. In de plint is het een iets andere ontwikkeling geweest. Daar hebben we het leefbaarder gemaakt: de fietsenstalling is anders ingedeeld, we hebben moderne kleuren aangebracht en een andere vloer- en muurafwerking. Met een mooie entree en een kleine tuin. Het is nu een fijnere ruimte om te verblijven. En als kers op de taart hebben we daar ook een extra woning gemaakt.”

Die bijzondere extra woning is toegevoegd op de begane grond. Kun je daar meer over vertellen?
Anil: “Op de kop van het gebouw zat een oude wasseretteruimte. Omdat iedereen tegenwoordig zelf een wasmachineaansluiting heeft, maakte niemand daar nog gebruik van. In het bestemmingsplan stond dat er een woning op de begane grond toegevoegd kon worden, dus dat leek ons een goed idee. Toen kwam VORM met het voorstel om die woning helemaal circulair te maken. Op die manier konden we allemaal duurzaamheidsdoelstellingen in de praktijk uitproberen. Alle duurzame ingrepen die we kunnen toepassen, zijn we daar gaan uitproberen als leerschool. VORM heeft dat uitgewerkt, aanbevelingen gedaan en met leveranciers gesproken over wat wel en niet mogelijk was. En nu is de voormalige wasseretteruimte een circulaire eengezinswoning.”

Was er spanning tussen de duurzame ambitie van de circulaire woning en de kosten die de ambitie met zich meebracht?
Timo: “We hebben uitgerekend wat de woning traditioneel gekost zou hebben en wat hij kost met de circulaire materialen. Toen hebben we samen met Woonbron besloten om de meerkosten gewoon te delen. Het is voor beide bedrijven leergeld. Het bleek uiteindelijk rond de 30.000 euro te liggen. Dus 15.000 euro per partij, dat is niet heel schokkend. Het is in dit geval maar één woning.”

Was er ook zo’n spanning bij de renovatie van de 160 woningen in de flat?
Anil: “De ambities in de hoogbouw zijn voor een groot deel voortgekomen uit de wens van ons bestuur om net een stapje verder te gaan dan de huidige normen. De Dawesflat moest een soort proeftuin worden om dat verder te onderzoeken. Daar wordt niet heel veel extra geld voor vrijgemaakt, dus moet je naar slimme oplossingen kijken.”

Bij een renovatie als deze blijven de bewoners thuis wonen tijdens de werkzaamheden. Hoe benaderen jullie dat?
Martijn: “We hebben een bewonersconsulent die contact onderhoudt met de bewoners en terugkoppelt aan de uitvoerder. Zo hebben bewoners altijd één aanspreekpunt dat ze kunnen bereiken gedurende het hele project. In het proces gaan we altijd eerst langs voor een warme opname: kijken hoe de woning eruitziet, of mensen sociale of fysieke problemen hebben, of we overal goed bij kunnen. Zo komen de eerste knelpunten snel aan het licht. Een paar weken voor de uitvoering gaan we nog een keer langs met de uitvoerder. Dan wordt het heel concreet: die kast moet een stukje naar voren, deze kast moet leeggeruimd worden, dit gaan we afplakken. We geven ook de planning mee, zodat mensen echt weten waar ze aan toe zijn.”

Dat klinkt als een heel zorgvuldig proces
Timo: “Uiteindelijk moeten we achter elke voordeur komen. Als een bewoner zegt ‘ik zit niet op die renovatie te wachten’ en de deur niet opendoet, kunnen wij niet verder. Zo hebben wij ook een duidelijk belang bij die communicatie. Maar je wilt ook gewoon dat het zo goed en duidelijk mogelijk is voor die bewoner. Daarom beginnen we anderhalf jaar voordat we starten, al met een communicatieplan. Is het een oudere doelgroep? Dan werken we meer met fysieke kaartjes. Een jongere doelgroep? Dan doen we het meer digitaal. We organiseren ook een startfeestje om de mensen te zien, te spreken en een beetje de cultuur van het gebouw te proeven.”

Welke problemen komen jullie zoal tegen achter de voordeur?
Martijn: “We komen wel eens woningen tegen, die sterk vervuild zijn of tot het plafond volgestapeld staan met spullen. Of we hebben te maken met mensen met psychische problemen, zoals PTSS. En je hebt ook gewoon praktische zaken, niet eens problemen, maar dingen waar je mee te dealen hebt. Mensen die in continudiensten werken en overdag slapen. Voor hen is het heel storend als wij overdag komen renoveren natuurlijk. Of mensen die katten in huis hebben. Dan kunnen we niet zomaar de voordeur openlaten en in- en uitlopen. Daarvoor hebben we deurhangers die we aan de deur van een kamer hangen, waar een kat in zit. Zodat het voor onze mensen duidelijk is dat die deur dicht moet blijven. Met zulke kleine dingen kun je maatwerk leveren voor elke bewoner.”

Wat betekent leefbaarheid van een woonomgeving voor jullie?
Timo: “Leefbaarheid betekent dat we niet alleen iets aan de stenen doen, maar ook aan de situatie van het wonen. We kijken bijvoorbeeld naar veiligheid en eenzaamheid. In de Dawesflat hebben we daarom de brievenbussen in de gevel opgenomen, zodat het gebouw afgesloten kan worden. En we hebben de tuin aangepakt. Eerder was dat een braakliggend stukje grond, waar niemand iets mee deed. Nu is er een groen dak en een vernieuwde tuin. Dan zitten mensen liever op hun balkon, komen ze in de tuin, en ontmoeten ze elkaar. Zo proberen we met kleine initiatieven te zorgen dat mensen zich veiliger voelen en het fijner vinden om in hun omgeving te zijn. Niet alleen snel de lift in naar je woning, maar ook rondom het gebouw leven. We doen altijd meer dan puur de technische verduurzaming.”

Wat is de rol van een woningcorporatie daarbij?
Anil: “Dit is precies het verschil tussen een corporatie en een gewone verhuurder. Het is de meerwaarde van de corporatie als maatschappelijke instantie. We hebben te maken met een doelgroep die het soms lastiger heeft met verschillende facetten van het leven. Dan is het belangrijk dat je hen als corporatie ondersteunt en begeleidt waar mogelijk. Maar het sociale beheer zou veel actiever en prominenter aanwezig moeten zijn. Door bezuinigingen zijn corporaties steeds meer als verhuurder gaan optreden, want het sociale gedeelte kost geld. Een renovatie is in dat opzicht ook een mooi moment om een complex in de spotlight te zetten met extra aandacht van de corporatie.”

"Leefbaarheid betekent dat we niet alleen iets aan de stenen doen, maar ook aan de situatie van het wonen."

Wat waren de belangrijkste lessen van dit project?
Martijn: “Als het om duurzaamheid gaat, is de grootste les dat het hoog tijd is om aan de slag te gaan. Nu werken we meestal nog steeds zoals we altijd al deden. Maar uiteindelijk zullen we met z'n allen moeten veranderen om de economie circulair te maken en om minder afhankelijk te worden van grondstoffen uit China of Amerika, of van aardolie. Dat is niet alleen beter voor het milieu, maar ook vanuit politiek en economisch perspectief verstandig. In Nederland is de ambitie om in 2050 volledig circulair te zijn. Een enorme, maar noodzakelijke uitdaging.”

Wat staat de verandering in de weg?
Timo: “Het is een kip-of-ei-verhaal. Producenten zeggen: ik heb eerst garantie nodig in mijn afzet, ik moet weten dat ik het honderd keer kan doen. En de afzetmarkt zegt: ik moet eerst jouw product zien om te weten dat het overal aan voldoet. Dus partijen wachten continu op elkaar. Daarnaast is er veel onzekerheid in de markt. Leveranciers hebben wel een bepaald materiaal, maar kunnen nog niet leveren of alleen in kleine oplages, of ze hebben nog geen certificaat of voldoen niet aan brandveiligheid. Pas als je er echt mee aan de slag gaat, kom je erachter wat wel en niet werkt. En intern moeten we er ook een verandering van mindset door krijgen. Je moet de boodschap continu blijven herhalen en de hele keten meenemen; van het eerste idee tot de mannen buiten die het moeten doen.”

Hoe zorg je ervoor dat de geleerde lessen van dit project bestendigd en gedeeld worden?

Timo: “We organiseren een stuk of zes kennissessies waar we andere corporaties en aannemers voor uitnodigen. We hebben zeventien corporaties gevraagd, alle co-makers van Woonbron, en intern is er een hele delegatie langs geweest, tot aan het bestuur.”

Martijn: “Meestal vertel je achteraf wat er goed ging, wat er geslaagd is. Maar hier vertellen we juist ook wat er minder goed ging en waar mensen op moeten letten. Zodat anderen niet tegen dezelfde dingen aanlopen.

We mogen de circulaire woning nog een paar maanden aanhouden voordat die verhuurd wordt. Daar geven we presentaties en laten per ruimte zien wat we gedaan hebben: met grote panelen, foto's, de materialen zelf, de circulaire keuken, een doorgezaagde binnenwand. Dat maakt het heel tastbaar. Daarnaast maken we een document dat via mail verspreid kan worden, zodat die kennis ook geborgd is en verder gedeeld kan worden binnen en buiten de organisatie.”

Anil, hoe kijk je terug op de samenwerking met VORM?

Anil: “Dit is een van de weinige projecten die vrijwel vlekkeloos verliepen. Dat is niet altijd vanzelfsprekend, dus complimenten aan VORM. We werden vooraf goed geadviseerd en geïnformeerd en iedereen wist wat het doel was. We waren vrij in het elkaar aanspreken wanneer iets afgestemd moest worden of wanneer we iets van elkaar verlangden.”

Hoe kijk je vanuit dit project naar de toekomst?

Timo: “Het is prachtig dat we één circulaire woning hebben gemaakt. Maar hoe zorg je dat je bij het volgende project die lessen meeneemt naar die andere 160 woningen? De uitdaging is om dit te verankeren als nieuwe basis. Zodat je niet over vijf jaar weer een pilot doet en dezelfde dingen opnieuw leert. Wat we nu geleerd hebben, moet het vertrekpunt worden voor het volgende project. Dan leer je weer wat, en bouw je verder.”

Meer weten hoe wij samen bouwen aan betaalbare, leefbare en duurzame wijken? Lees dat in ons Impact Rapport van 2025. Klik hier!