Met BoogieWood in Den Haag bouwen we aan het grootste CLT-houten woongebouw van Europa

Je bent hier:

De duurzame keuzes van vandaag zijn bepalend voor de kwaliteit van het leven van morgen. Daarom benadert VORM duurzaamheid als een samenhangende en integrale opgave, waarbij energie, materialen en een gezonde leefomgeving met elkaar verbonden zijn. In de nieuwe Haagse stadswijk de Binckhorst werkt VORM samen met Haag Wonen aan Boogie Wood: het grootste CLT-houten woongebouw van Europa. Aan de hand van dit project reflecteren we op duurzame keuzes in de praktijk, in een gesprek met Wouter Loomans, projectontwikkelaar bij VORM en Rick Boelkens, ontwikkelingsmanager bij Haag Wonen.

Hoe kijken jullie naar het maken van impact met je werk?

Rick: “Ik kom zelf oorspronkelijk uit Den Haag, ik voel me verbonden met de stad en vind het leuk om er te werken. Haag Wonen is een van de grootste corporaties van Den Haag. We hebben 22.000 woningen, dus dat is best wel wat. Het zijn voornamelijk sociale huurwoningen, bijvoorbeeld in de Schilderswijk. Met die omvang doe je ertoe in de stad, we dragen echt bij aan de woningopgave op de lange termijn.”

Wouter: “Voordat ik ontwikkelaar werd, ben ik vijftien jaar architect geweest in Nederland en in China. Tien jaar geleden besloot ik de overstap te maken. Negen jaar daarvan heb ik gewerkt bij Local in Den Haag. Nu zit ik iets meer dan een half jaar bij VORM. Als architect vertel je mooie verhalen over duurzaamheid, maar als ontwikkelaar kun je invloed uitoefenen op het waarmaken van die verhalen. Van droom naar daad, zal ik maar zeggen.”

Wat betekent duurzaamheid voor Haag Wonen?
Rick: “De hoofdtaak van een corporatie is woningen verhuren. Daardoor is duurzaamheid voor ons heel erg gekoppeld aan de fysieke stenen. We hebben veel bezit uit heel diverse bouwperiodes. Daar zit een uitdaging in, want hoe zorg je dat de woningen die je hebt, meegaan met de tijd en toekomstbestendig blijven?”

En hoe is dat voor nieuwe woningen die erbij komen?
Rick: “Daar kunnen we een heel idealistisch verhaal over afsteken, maar in de basis is het zo dat nieuwbouw moet voldoen aan de huidige tijd. Daarbij moeten we altijd een afweging maken tussen middelen en mogelijkheden. Want het is al moeizaam genoeg om nieuwe woningen toe te voegen aan onze portefeuille.”

Wat maakt BoogieWood zo duurzaam?

Wouter: “Dat is in allerlei aspecten verweven. Het begint al bij de fundering. Het oude kantoorgebouw dat op die plek stond, hebben we voorzichtig gesloopt, waarbij alles circulair is afgevoerd. De parkeergarage die eronder lag, hebben we behouden als fundering voor het nieuwe woongebouw. Toen kwamen we eigenlijk tot de conclusie: als we zo veel mogelijk woningen willen bouwen op deze plek, dan moeten we licht bouwen. En dan kom je uit bij hout, bij CLT. Daarmee kunnen we vijf verdiepingen extra realiseren ten opzichte van het gebouw dat er stond. Dus bouwen met hout was niet eens het doel, het was een middel. Het mooie is: doordat we voor hout kozen, zijn het niet alleen méér woningen geworden, maar ook duurzamere woningen.Na de keuze voor hout volgden nog meer duurzame keuzes. Voor de installaties in het gebouw, bijvoorbeeld. Dankzij prefab elementen bouwen we sneller, ook dat is duurzamer. En we passen circulair staal toe. En dan de woningen zelf: meer dan 70% is betaalbaar. Dat is duurzaam voor de stad, want ook mensen met een kleinere portemonnee kunnen hier wonen. De bewoners kunnen elkaar straks ontmoeten op de grote groene daktuin. In de plint komen betaalbare bedrijfsruimtes, dus er gaan niet alleen mensen wonen, maar ook mensen werken. Dat past heel erg bij de Binckhorst als plek waar wonen en werken samenkomen. En ook dat heeft weer een duurzaam effect, omdat het verkeersbewegingen vermindert.”

"En doordat we nu zo veel leren, zullen we het makkelijker nog een keer zo doen."

Als je het zo uitlegt, denk ik: waarom doet niet iedereen dit?
Wouter: “Wij hebben dit gedaan omdat de omstandigheden ons dwongen. Als je niet zo licht hoeft te bouwen, kies je al snel voor andere materialen. Wij passen duurdere bouwmaterialen toe, maar voor dit project was het de beste oplossing. In beton hadden we dit niet voor elkaar gekregen. En doordat we nu zo veel leren, zullen we het makkelijker nog een keer zo doen.”

Hoe maakte Haag Wonen de afweging om in dit uitzonderlijk duurzame project te stappen?
Rick: “Dat was een gelukkige samenloop van omstandigheden, een kans die voorbijkwam. Het is niet zo dat we vanuit onszelf bedacht hadden dat we zo nodig in hout moesten bouwen. Maar we wilden ook wel eens kijken hoe het bevalt als we een ander soort product erbij krijgen. We zagen het als een pilot om te pionieren met houtbouw. Wij hebben als corporatie de doelstelling om 3.600 woningen toe te voegen in tien jaar. Met 293 woningen in één project heb je gelijk een heel stuk gedaan, dus alleen al in de aantallen is dit voor ons een heel belangrijk project.”

Je noemt het pionieren, moet je dan niet heel veel dingen opnieuw uitvinden?
Rick: “Kijk, wij zijn gewend aan betonnen woningen. Daarbij weten we precies hoe het onderhoud eruitziet, hoe bewoners ermee omgaan, wat we kunnen verwachten. Bij houtbouw is dat allemaal nieuw. We moeten uitzoeken hoe we dit goed onderhouden. Hoe we zorgen dat het er over honderd jaar nog steeds goed bij staat. En we moeten ook nadenken over de huurders. Wat geven we hen mee? Leven in een houten woning vraagt soms net even ander gedrag dan in een betonnen woning. Dus ja, we moeten heel veel dingen opnieuw uitvinden. En die afwijkingen zijn soms ook nog eens duurder dan wat we gewend zijn. Maar goed, dat hoort bij pionieren.”

In een ander interview noemde je het loslaten.
Rick: “Als een ontwikkelaar bij ons komt met de vraag of we interesse hebben in een project, willen we heel graag zelf bepalen hoe die woningen eruitzien en hoe ze gemaakt worden. Wij weten wat goed is voor onze huurders en wat we nodig hebben. Maar in dit proces gaat dat eigenlijk helemaal niet, omdat het zo’n ander product is. Dat betekent dat we meer op de hoofdlijnen moeten zitten en minder op de details. Ervan uitgaan dat het goed gaat komen, dat we straks woningen krijgen waar mensen tevreden gaan wonen. Dat is voor een organisatie als de onze best een omslag.”

Dat vergde misschien ook wel vertrouwen?

Rick: “Ja, vertrouwen en goede contracten, haha. Het vraagt over en weer dat je begrip hebt voor elkaars uitdagingen. We zijn al lang betrokken bij dit project. En ik denk dat de kracht zit in wat ik eerder al zei: dat we op een gegeven moment meer op de hoofdlijnen zijn gaan zitten. Wij hebben vanuit Haag Wonen steeds gezegd dat we betrokken blijven, we zijn aan boord. Op die manier commitment tonen heeft ervoor gezorgd dat we alle uitdagingen die we in het traject tegenkwamen, hebben kunnen aangaan.”

Wouter: “Laatst waren er vertegenwoordigers van de WSW op bezoek. Zij kregen van ons een warm onthaal en uitgebreide uitleg over het project. Daarbij hebben zowel Rick als ik een paar keer gezegd: zonder elkaar was het echt niet gelukt. Dat zeg ik dan niet over mezelf, maar over Haag Wonen en VORM. De gesprekken die zijn gevoerd, waren soms best wel lastig, maar we zijn met elkaar verder gekomen.”

Het is best een lang traject geweest, waarom duurde het zo lang?

Wouter: “Het eerste schetsje was in 2017, dat is acht, negen jaar geleden. Dat ligt vooral aan de locatie en aan ons als ontwikkelaar. De Binckhorst is een plek met vooral bedrijven waar woningen aan toegevoegd gaan worden. Precies toen wij begonnen werd er een pilot-omgevingsplan geïntroduceerd. Het idee van een pilot is dat je het gaat proberen, maar nog niet precies weet hoe het uitpakt, maar ondertussen moesten wij wel een uitvoerbaar plan maken. We hebben ontzettend veel geleerd. Hoe zit dat omgevingsplan in elkaar? Hoe gebruik je een bestaande parkeergarage in vervuilde grond? Hoe ga je om met windhinder? De gemeente wil hier niet alleen woningen maar ook bedrijven behouden, dus hoe combineer je dat op een manier die voor iedereen werkt? Een eerder plan kreeg geen vergunning, dat is best pijnlijk als je met een heel team een ontwerp hebt uitgewerkt. Uiteindelijk hebben we drie volledige ontwerpen gemaakt voordat we bij BoogieWood uitkwamen. Er zit dus veel leergeld in.”

Wat zijn de belangrijkste lessen die jullie geleerd hebben in dit project?

Rick: “Een volgende keer zou ik aan de voorkant meer tijd nemen om alle kansen te identificeren. Na het tekenen van het contract zagen we nog een kans om de milieuprestatie scherper te krijgen, en dat zou fiscale voordelen opleveren. We hebben het uiteindelijk wel voor elkaar gekregen, maar het was reparatiewerk achteraf. Het kostte veel pijn en moeite om te organiseren, en het was intern lastig uit te leggen. Je hebt net iets afgesproken en dan kom je terug met ‘misschien wordt het toch anders.’ Dus de les is: kijk vroeg in het proces gezamenlijk naar welke mogelijkheden er zijn en neem dat mee in het ontwerp. Niet tegelijkertijd met contractonderhandelingen, want dat is te intensief.”

Wouter: “Wat ik van Rick heb geleerd, is hoe zij als corporatie naar de woningen kijken. Wat voor hen van belang is, hoe zij naar beheer kijken, en wat hun horizon is. Dat heeft me echt een nieuw perspectief gegeven op hoe zo'n complex in elkaar moet zitten. Dat gaat over hele praktische dingen, hoe komen mensen binnen, waar zetten ze hun fiets neer? We hebben eindeloos gesproken over plattegronden, over wat wel en niet kan. Specifiek bij houtbouw komen er dingen bij waar je niet meteen aan denkt. Een houten plafond is anders dan beton. Je kunt overal een schroef inzetten, maar dat is niet altijd handig. Hoe krijgt Haag Wonen daar straks controle over? Dat vraagt veel van hen. Als je met een nieuw bouwsysteem werkt, moet je vanaf het begin samen optrekken en begrijpen wat het voor de ander betekent. Niet alleen tijdens de bouw, maar ook voor de honderd jaar daarna.”

Hoe ziet de ideale sociale huurwoning van de toekomst eruit?

Rick: “Ik hoop dat de dingen die we nu bedenken en maken, goed verhuren. Dat mensen er een beetje gelukkig van worden. Maar ik hoop ook dat wij als corporatie in staat zijn om meer van ons bezit naar een hoger niveau te krijgen. Er is best veel bezit dat aandacht kan gebruiken. Met name op het gebied van energielasten en duurzaamheid willen we een sprong maken. De eindbeelden zijn bekend: ooit moet alles gasloos, zelfs CO2-neutraal. Die weg is nog lang, maar ik hoop dat we over tien jaar daar wel veel dichterbij zijn.”

Meer weten hoe wij samen bouwen aan betaalbare, leefbare en duurzame wijken? Lees dat in ons Impact Rapport van 2025. Klik hier!