Digitalisering als middel voor organiseren, scherper kijken en bewuster samenwerken.

Je bent hier:

Pim, kun je uitleggen wat je bedoelt met ‘digitalisering is maar een middel’ in de context van je werk bij VORM?

In een sector waar de opgave sneller groeit dan de capaciteit, is slimmer werken geen optie maar een must. Dat vraagt om een organisatie die niet alleen reageert op veranderingen, maar ze kan duiden en omzetten in richting. Voor VORM is die richting: beter organiseren, scherper kijken en bewuster samenwerken door digitalisering, gestroomlijnde werkwijzen en herhaalbare principes. De complexiteit niet vereenvoudigen, maar hanteerbaar maken. Pim van Meer is directeur Digitalisering bij VORM, iets wat hij zelf ‘een misleidende titel’ noemt, want ‘digitalisering is maar een middel’. We spreken hem samen met Danny Gerritsen, head of digital en IT bij vastgoedbelegger Altera, en Michiel Oomen, innovator bij de gemeente Eindhoven.

Pim, kun je uitleggen wat je bedoelt met ‘digitalisering is maar een middel’ in de context van je werk bij VORM?

Pim: “Ik help mijn collega's beter te worden in hun eigen werk door middel van bewezen digitale technieken. Dat doe ik door te onderzoeken hoe we steeds meer werk kunnen vertalen naar objectief toetsbare doelen. En hoe we dat vervolgens meetbaar maken. Want als we sturen op data, is dat per definitie winst, of het nu gaat om duurzaamheid, ruimtelijk programma, haalbaarheid of betaalbaarheid.”

Dat vertaalt zich nu heel concreet in MiniBIM, kun je uitleggen wat dat is?

Pim: “Het is een nationale standaard voor digitale samenwerking in de woningbouw. Een werkmethodiek, waarin de minimale informatiebehoefte vastgelegd wordt, die we nodig hebben in elke fase: eerst haalbaarheid, dan betaalbaarheid, en daarna het ruimtelijke programma. Dat heeft de vorm van digitale 3D-gebouwmodellen. Wij gebruiken die modellen voor haalbaarheid en cashflow. Maar het mooie is dat dezelfde taal ook werkt voor woningcorporaties. Zij gebruiken dezelfde modellen om te checken of de woningen de juiste vierkante meters hebben, geschikt zijn voor de doelgroep, en het juiste aantal kamers bevatten.”

Je hebt gewerkt aan de ontwikkeling van MiniBIM, niet alleen binnen VORM, maar ook in de brede branche via de NEPROM. Hoe kwam dat tot stand?
Pim: “Ik train al vijftien jaar aannemers in het werken met de klassieke BIM-modellen. Maar negen jaar geleden, toen ik ontwikkelaar werd, viel me op dat we die 3D-modellen pas ná de vergunning, ná de bouwaanvraag gebruikten. Dan kun je alleen nog sturen op faalkostenreductie: hoe geef ik minder geld uit? Ik vond dat vreemd. Je zou juist willen sturen op de positieve dingen: een beter programma, duurzamer, sociale impact, haalbaarheid. Toen ontdekte ik dat het mogelijk is om BIM eerder in te zetten. We gebruiken dat 3D-model nu aan de voorkant van het proces. Het faciliteert het gesprek op een objectief toetsbare manier door middel van getallen. Het plaatje moet kloppen, maar de berekening, de som, is misschien nog wel belangrijker. Het maakt een groot verschil, want niet degene die het hardst schreeuwt, krijgt gelijk.”

Hoe maak je sociale of duurzame impact meetbaar in de data?

Pim: “Je ziet dat iedere ontwikkelaar die dit serieus neemt, bezig is zijn eigen meetmethode te bedenken. In MiniBIM kunnen we al rapporteren hoeveel woningen van welk segment er zijn, hoeveel vierkante meter collectieve tuin per woning, welke faciliteiten er zijn voor welke doelgroep. Maar hoe belangrijk dat is, kan ik niet beoordelen. Er zijn maar twee partijen aan de achterkant van de keten die dat kunnen: de beleggers en de woningcorporaties.”

Danny: “Wij kijken naar ESG-data, de verzamelnaam voor duurzaamheidsaspecten verdeeld over environmental, social en governance. Die drie staan niet los van elkaar; een duurzame woning verlaagt bijvoorbeeld energielasten en verhoogt het comfort voor de bewoner, waardoor thema’s elkaar versterken. Environmental gaat over zaken als materiaalgebruik, energieverbruik van de woning en de bijbehorende CO₂-uitstoot, maar ook over klimaatadaptie en biodiversiteit. Daarbij kiezen we waar mogelijk voor groene oplossingen, die tegelijk weer bijdragen aan het sociale aspect. Social draait om woongeluk: comfortabele, betaalbare en duurzame woningen en een prettige leefomgeving. Governance gaat over hoe je dit als organisatie borgt, van interne processen tot het aansluiten op standaarden, benchmarks en wet- en regelgeving, zoals GRESB, GPR, BREEAM en de EU Taxonomy.”

Pim: “Als we die onderwerpen meetbaar maken, kan er straks echt gestuurd worden op kwaliteit. Je hoort nu wel eens dat het stapelen van ambities een probleem is en dat we daardoor een woningtekort hebben. Maar door digitalisering zie je dat stapelen van ambities helemaal niet het probleem is: tegenstrijdige ambities zijn het probleem. Je kunt een duurzame woning maken waarvan het programma qua vierkante meters goed aansluit bij de doelgroep. Dat hoeft elkaar niet uit te sluiten. Maar dan moet je de digitalisering wel omarmen, want met papier en met onderbuikgevoel gaat het niet lukken. Daarvoor is er te veel informatie te verwerken. Waar we vijf of tien jaar geleden met misschien tien documenten te maken hadden in een ontwikkelproces, hebben we nu 250 documenten waar we iets mee moeten.”

Wat zijn de uitdagingen en obstakels voor deze integratie?

Michiel: “Ze zeggen wel eens: innovatie is zelfkastijding. Je moet echt een dikke huid hebben en door blijven gaan. Je niet laten afschrikken door alle tegenwind die je steeds krijgt. Soms denk je: nu ga ik eindelijk stappen zetten! En de volgende dag: boem, drie stappen terug. Het is echt een verhaal van de lange adem.”

Pim: “Mensen bewegen pas als ze pijn hebben. Bij beleggers is die pijn lastig te voelen, omdat zij niet zelf sturen op het vastgoed, daar zit een partij tussen. Als het niet goed gaat, krijgt die tussenpartij een slechte recensie, niet de belegger zelf. Daardoor is er weinig reden om te veranderen. En ketenintegratie kan niet als één partij zegt hoe het moet. We kunnen dit niet in ons eentje oplossen. Daarom is er heel veel overtuigingskracht nodig om iedereen mee te krijgen.”

Michiel: “Wij pakken dat hele veranderproces erg zorgvuldig aan. We zijn er al zo'n zes, zeven jaar mee bezig. Het is belangrijk om echt te luisteren naar de vraagstukken en problemen van de gebruikers. Waar lopen zij tegenaan en hoe kunnen we daarbij helpen?

Zo creëer je ruimte om daadwerkelijk iets te laten zien. Zo maken we die abstracte taal van innovatie en data concreet. En als ze het zien, kun je schalen. Niet in een keer alles omgooien, maar stap voor stap. Zo ontlasten we hen van de complexiteit van die innovatieopgave. Ze hoeven niet de techniek in, dat interesseert hen niet. Zij willen gewoon hun werk doen.”

Wat is de toekomst van deze ontwikkelingen?

Pim: “In de kern gaat het erom doelen objectief toetsbaar te maken. Zodat we met elkaar diezelfde doelen prioriteit kunnen geven, kwaliteit kunnen meten en onderbouwde beslissingen kunnen nemen. Dat gaat nu nog te veel op onderbuikgevoel, te veel op kracht en mening. Het gaat niet om de technologie zelf, maar om vertrouwen en transparantie.”

Michiel: “Steden en gemeenten moeten hier een stap zetten. Als je echt naar die nieuwe manier van werken wil, moet beleid leiden tot kaders en spelregels die je meegeeft aan ruimtelijke ontwikkelingen. Maar wij zijn helemaal niet goed in consistent beleid. We hebben ons huiswerk te doen om beleid en ambities veel scherper te vertalen naar doelen die meetbaar zijn. Als we dat op een gestandaardiseerde manier kunnen doen, kan ook de markt verder. Die is hard bezig met de ontwikkeling van technologie voor parametrisch ontwerp en voorspellende modellen. Dat hoeven wij als overheid niet te doen, maar het moet wel aansluiten op onze eisen en wensen. We hebben elkaar echt nodig. Dit is systeeminnovatie, niemand kan dit alleen oplossen. Ik kan mijn invloedssfeer proberen op te rekken, maar voor meer moeten we samenwerken. In de keten, met de nationale overheid en met koepels zoals de NEPROM.”