Sociale herontwikkeling voormalige Unilever-terrein ‘De Kaai wordt van heel Feijenoord'

Je bent hier:

Nog voordat de weg vrij wordt gemaakt voor tenminste duizend nieuwe woningen, scholen nieuwsgierige omwonenden en lokale ondernemers gezellig samen op het voormalige Unilever-terrein aan de Maas. Ze hebben elkaar gevonden en kijken vooruit naar nieuw elan, die De Kaai gaat heten. Daarmee lijkt de transformatie van de iconische margarinefabriek in Rotterdam-Zuid al vóór de start een geslaagd initiatief.

Op de Kop van Feijenoord

Meer dan honderd jaar bleef het roemruchte terrein “Op de Kop van Feijenoord” achter een gesloten, hoge poort verborgen voor het grote publiek. Wie in de aangrenzende buurt woonde, die kende het terrein enkel van de geluiden en aroma’s die tot ’s avonds laat uitwaaiden over de wijk. ‘En van de supermarkt-producten; wie is er niet groot mee gebracht? Becel, Croma en natuurlijk Calvé Pindakaas’, zegt de Rotterdamse wethouder Bouwen en Wonen Chantal Zeegers op een buurtavond voor omwonenden en lokale ondernemers opgetogen. ‘Ik vind het een schitterende plek in Rotterdam, die in feite altijd een verborgen parel bleef. Ik kreeg in het verleden wel eens mooie verhalen te horen, van mijn beste vriendin, die daar bij Unilever werkte. En toen dacht ik altijd al: ‘Wat zouden we hier een mooie plek voor de mensen van Feijenoord kunnen maken’. Dat gaat nu gebeuren, de poort is letterlijk geopend, en daar ben ik bijzonder content mee!’

Toen Unilever in 2021 haar hoofdkantoor naar Londen verhuisde, zag de Rotterdamse bouwende ontwikkelaar VORM als eerste een kans in het voormalige fabrieksterrein. In 2023 is Amvest daar als belangrijke partner bij aangesloten om samen plannen te maken voor een grootscheepse transformatie. ‘Niet zomaar een ontwikkeling, maar een duurzame herontwikkeling’, glundert Hans Meurs, ceo van VORM. ‘We gaan de sloopkogel niet roekeloos in de gebouwen slaan. We gaan het anders doen. Circulair. We gebruiken zoveel mogelijk bestaande materialen uit de fabrieksgebouwen en laten deze terugkomen in de toekomstige woningen en andere gebouwen. Zo beperken we vervoersbewegingen, letten we strikt op co2 -uitstoot in de verdere aanbouw en creëren we een woonwijk met een uniek karakter. Moet je eens voorstellen: decennialang hebben mensen vanaf de overkant van de Maas een glimp opgevangen van de bedrijvigheid en straks gaan mensen leven, wonen en werken, in een spiksplinternieuwe woonwijk met herkenbare, lokale materialen en elementen uit het verleden. Daar voel je je direct thuis.’

"We gaan de sloopkogel niet roekeloos in de gebouwen slaan. We gaan het anders doen. Circulair. "

- Hans Meurs, CEO VORM

Omdenken

Op een paar meter afstand staat Irma Kenter, Domeindirecteur van de Provincie Zuid-Holland van onder andere Wonen én secretaris van de Sportspullenbank. Ze is in haar nopjes en spreekt met een groepje omwonenden en lokale ondernemers die op de buurtavond zijn afgekomen. De buurtbewoners zijn geïnteresseerd in de woningbouw, én de betaalbaarheid ervan. De lokale ondernemers zijn vanaf de prille start van De Kaai aangesloten met sociale initiatieven.

‘Zie je wat hier gebeurt?’, zegt Irma Kenter. ‘Interactie tussen mensen, nog voordat er überhaupt een eerste paal geslagen wordt. Dat is al anderhalf jaar geleden opgestart! En dat is zo ontzettend nodig ‘op’ Feijenoord. Veel mensen leven niet zomaar hun leven hè, ze zijn elke dag letterlijk bezig met óver-leven. Knopen de eindjes aan elkaar. Deze stedelijke ontwikkeling gaat in mijn ogen dan ook niet om wonen, maar vooral over verbinden. Omwonenden horen nu voor het eerst inhoudelijk over de plannen en zien dat er aandacht besteed wordt aan wie ze zijn, en wat ze nodig hebben. Dat is een groot compliment aan het adres van VORM, Amvest, de corporatie en de gemeente Rotterdam.’

Ze vervolgt: ‘Normaliter start zo’n ontwikkeling met woningbouw, daarna wordt er gekeken naar een supermarkt en voorzieningen zoals een huisarts. En pas in de laatste fase komt er een beetje groen (een paar van die lullige boompjes) en wordt er nagedacht over de invulling van de ruimte. Dat is natuurlijk gek, want die laatste laag is zó ontzettend belangrijk voor de bevolking die weinig te besteden heeft, weinig trots kent en soms in een isolement teruggetrokken leeft. Het fundament van een buurtontwikkeling is het sociale cement. Je moet dus omdenken als je een succesvolle ontwikkeling wilt realiseren. Beginnen met mensen bij elkaar brengen. Dat is wat hier plaatsvindt. Daar doet de gemeente haar best voor, de marktpartijen, lokale ondernemers. Zo zou elke ontwikkeling moeten gaan als je het mij vraagt. Heb ik al gezegd dat ik hier blij van word?’

"Daar ben ik stiekem wel een beetje trots op. We hebben ambitieuze plannen gemaakt die ervoor gaan zorgen dat straks enerzijds mensen met een kleine portemonnee hier kunnen wonen, en anderzijds dat we dit gebied toegankelijk gaan maken voor Rotterdam-Zuid."

- Erna Truijens, oprichtster Sportspullenbank

‘Rotterdam leeft in mij’

Hans Meurs sluit zich bij het gezelschap aan en lacht instemmend. ‘Betaalbaar, duurzaam en leefbaar. Dat is een mooie mix van woorden als je ze op papier zet, maar ga die maar eens waarmaken. We tonen lef met de toekomstige ontwikkeling en laten zien dat we er als ontwikkelaar niet zijn om ‘even’ veel geld te verdienen. Als dat de insteek was, dan hadden we hier zoveel mogelijke dure woningen neergezet tegen minimale kosten, maar dat is niet het verhaal achter deze mooie herontwikkeling (60% van de woningbouw valt in de categorie betaalbaar – red.). Wij stoppen niet met ontwikkelen voordat iedereen een betaalbare woning in een leefbare wijk heeft.’

De VORM-ceo tuurt door de zaal, waar de mensen onder leiding van Erna Truijens, oprichter van de Sportspullenbank en organisator van het wijkevent spontaan uit volle borst ‘Rotterdam leeft in mij’ zingen. ‘Moet je eens om je heen kijken naar al deze mensen. Ze dansen, ze lachen en voelen zich gewaardeerd. Daar ben ik stiekem wel een beetje trots op, dat we dat in gang hebben kunnen zetten als marktpartijen, lokale ondernemers en de gemeente. We hebben ambitieuze plannen gemaakt die ervoor gaan zorgen dat straks enerzijds mensen met een kleine portemonnee hier kunnen wonen, en anderzijds dat we dit gebied toegankelijk gaan maken voor Rotterdam-Zuid. Het biedt perspectief voor grote groepen, die hier straks kunnen vertoeven aan de kade. Of aan gezinnen die het moeilijk hebben. Zij krijgen een vorm van leef-hulp: bijvoorbeeld eten, of kringloop-spullen en sportmogelijkheden. Dat is een sociale boost die mijlen verder gaat dan woningbouw.’

De gemeente Rotterdam ontvangt in de aankomende jaren miljoenen euro’s van het Rijk om de woonkwaliteit en de leefbaarheid in Rotterdam-Zuid te verbeteren. De Kaai is het uithangbord van nieuw elan in het stadsdeel. ‘Woningbouw, gezellige straatjes, maatschappelijke functies. Sporten en spelen, aan de Maas’, somt wethouder Chantal Zeegers op. ‘En waar ik vooral heel happy mee ben, zijn de wandelpaden en fietspaden, die voor verbindingen met Feijenoord en de rest van Rotterdam gaan zorgen. Zodat ouders met kinderen een middagje uit kunnen, zonder dat het geld kost. Gewoon, heerlijk genieten van de omgeving. Kinderen op hun stepjes of skatebord. Dit wordt een plek waar je wilt zijn op een zondagmiddag!’

"We bedenken ongelooflijke ambitieuze dingen, maar weten dat we het waar gaan maken voor al die mensen"

- Maarten Janssen, directeur Projecten Amvest

Wooncarrière

Al 25 jaar woont Maarten Janssen, directeur Projecten Amvest, in Rotterdam. ‘Via een excursie van de Kamer van Koophandel ben ik hier één keer geweest op dit terrein. Verder heb ik alleen vage herinneringen, van bedrijvigheid op grote afstand, door kleine raampjes heen. Dat maakt het voor mij best speciaal, hier nu te mogen zijn, als onderdeel van een ingrijpende, positieve operatie voor de stad Rotterdam.’

Als belegger kijkt Amvest naar de lange termijn. ‘We zijn straks acht tot tien jaar bezig met de herontwikkeling, en daarna is het voor ons, net als voor de woningbouwcorporatie, niet klaar. Na de nieuwbouw zijn we voor tientallen jaren eigenaar van het vastgoed en dus verbonden aan het gebied. Het community-concept, met lokale initiatieven, en de woonzorgcombinatie, zijn voor ons, net als voor VORM, dan ook belangrijke ingrediënten voor het toekomstige succes van De Kaai.’

Hij schetst de wijk Feijenoord met een relatief hoge werkloosheid, de sociale problematiek, waaronder jeugdcriminaliteit en drugshandel en de economische achterstand ten opzichte van andere Rotterdamse wijken. ‘Net op het moment dat je het ietsjes beter hebt, moet je je sociale woning uit. En dat betekent in Feijenoord al snel dat je de wijk uit moet. Dat is verschrikkelijk voor mensen die verknocht zijn aan Rotterdam-Zuid. Die willen niet naar Barendrecht. Daar spelen we met De Kaai op in. Een gemixte nieuwe wijk, met natuurlijk sociale huur, maar ook middelhuur en koopwoningen, waardoor mensen in deze omgeving een wooncarrière kunnen maken, dichtbij pa en ma, hun vrienden van vroeger. Dat zorgt voor een heel nieuwe invalshoek hier.’

‘Hoop is een mooi iets’, zegt Hans Meurs ter besluit. ‘Maar het moet wel realistisch zijn. En dat is het met deze samenstelling van partijen.’ Maarten Janssen voegt toe: ‘We hebben hier de hele keten in onze hand, Hans. We bedenken ongelooflijke ambitieuze dingen, maar weten dat we het waar gaan maken voor al die mensen, waarvoor De Kaai echt het verschil gaat maken in hun leven!’