‘We renoveren met de sociale bril op’

Je bent hier:

Nieuwbouw of renovatie? Een felle discussie over de beste wijze om naoorlogse gebieden te verduurzamen is niet zinvol, betogen Hans Meurs en Timo Stoopman van VORM. De bouwende projectontwikkelaar werkt beide sporen uit: toevoegen én renoveren, in vaak kwetsbare gebieden. “Het is soms bijna psychologisch werk dat er op ons afkomt.”

"Kunnen jullie de woning van mevrouw Hermans niet ruilen met de kleinere woning van mijn zoon’, die woont twee verdiepingen lager."

- Hans Meurs, CEO VORM

Mensen houden van de buurt

Toen Hans Meurs jaren geleden op bezoek ging bij zijn zoon in de Amsterdamse Spaarndammerbuurt werd er ’s middags aan de deur geklopt. De bovenbuurvrouw - een krasse tachtiger - vroeg of de familie Meurs wilde helpen om de boodschappen drie trappen hoger te sjouwen. Eenmaal aangekomen op de bovenste etage werd zijn gedachte bevestigt: “Deze mevrouw wist dat haar woning veel te groot voor haar was, maar ze wilde van haar levensdagen niet verhuizen. Ook niet naar een andere buurt, dat voelde als emigreren. Ze nam haar verouderde, veel te ruimte woning voor lief, ook zonder lift en met van die gevaarlijke traptreden. Simpelweg omdat ze besefte dat ze in haar buurtje niet eenzaam hoeft te zijn en altijd kan rekenen op mensen om haar heen.”

De VORM-CEO belde de volgende dag met contacten bij woningbouwvereniging De Key: “Kunnen jullie de woning van mevrouw Hermans niet ruilen met de kleinere woning van mijn zoon’, die woont twee verdiepingen lager, vroeg ik. ‘Dan heeft iedereen een passende woning en als we dat nu op grote schaal doen dan zorgen we voor een betere match op de huurmarkt.”

Integraler nadenken

Hij neemt een slok van zijn water. “Zo werkt het natuurlijk niet, dat wist ik ook wel, maar ik moest voor mijn gevoel iets doen. ‘Ga je je nu ook al met ons huurderbestand bemoeien Meurs’, zeiden ze bij De Key. Het was voor mij de start om integraler over de bouwopgave in naoorlogse gebieden na te denken: over de verduurzaming van bestaand vastgoed, in één adem met woningen toevoegen, bijvoorbeeld via onze VORM optopper en daarbij vooral de menselijke maat niet uit het oog verliezen”, vertelt Hans Meurs.

Hij lacht over die sociaal-voelende actie van toen. Maar de les die die middag werd geleerd, kwam in de voorbije jaren bijna wekelijks terug. “Je ziet het overal: terwijl buurten verouderen, nemen buurtbewoners de woonmankementen voor lief, omdat zij meer dan wat dan ook houden van de omgeving waar ze wonen.”

"Ik kijk met een objectieve blik zo breed mogelijk naar de oplossingen in een woonwijk. Het gaat niet alleen over een beter energielabel en voldoende woonruimte. Het gaat over een veilige buurt, sociale betrokkenheid en dat mensen trots zijn op waar ze wonen."

- Timo Stoopman, directeur bestaand vastgoed VORM

De bestaande woning als houvast

VORM scherpte haar strategie aan. De ingezette koers van Kampioen Duur naar Kampioen Betaalbaar kreeg een extra dimensie. Hans Meurs: “We willen op alle momenten in de vastgoedcyclus een relevante rol kunnen spelen. We waren al vernieuwend op het gebied van nieuwbouw en hebben deze lijn de afgelopen jaren doorgetrokken naar renovatie en verduurzaming.”

Drie jaar geleden werd Timo Stoopman aangenomen. Hij is sinds begin 2025 directeur Bestaand Vastgoed bij VORM en heeft de opdracht om de bestaand vastgoed tak van VORM verder te professionaliseren. Hij ging voortvarend van start vanuit commercieel oogpunt voor opdrachtgevers en voegde daar een bewonersperspectief aan toe. Precies in het midden, tussen de euro’s en het belang van honderdduizenden mensen, ligt volgens hem een gouden kans om naoorlogs vastgoed op verantwoorde wijze te revitaliseren.

Hij zegt daarover: “Natuurlijk snap ik dat je goed moet kijken of een renovatie bedrijfsmatig wel het juiste antwoord biedt, of dat je toch moet kiezen voor sloop-nieuwbouw. Ik kijk met een objectieve blik zo breed mogelijk naar de oplossingen in een woonwijk. Het gaat niet alleen over een beter energielabel en voldoende woonruimte. Het gaat over een veilige buurt, sociale betrokkenheid en dat mensen trots zijn op waar ze wonen.”

Hij somt een reeks voorbeelden op en komt telkens tot dezelfde conclusie: “In de naoorlogse wijken wonen bovengemiddeld kwetsbare doelgroepen. Voor hen is het leven niet eenvoudig en hun woning, hun straat en buurt is letterlijk hun vaste grond onder de voeten. Dat is waarom zij zich vastklampen aan hun thuis, ook als die gedateerd is en een tochtig energielabel heeft. Dan praat ik over honderdduizenden mensen in Nederland, hè. Precies op de plekken waar woningcorporaties en andere vastgoedeigenaren kritisch kijken naar hun bedrijfsvoering ten aanzien van deze woningen. Daar moeten we zorgvuldig mee omgaan!”

Technisch en sociaal

In de professionaliseringslag van de eigen bestaand vastgoed tak kijkt Timo Stoopman vooral naar efficiency en betrokkenheid. “Dat klinkt als de blik op geld verdienen hè? Maar dat gaat vooral over de organisatie aan de voorkant van een renovatietraject in een woonwijk. Als je dat goed op orde hebt, en dat praat ik over verwachtingsmanagement bij stakeholders, hulp bieden aan mensen en daarna volgens een strakke operatie verduurzamen, dan spring je over ontelbaar veel hordes, waarover je normaal gesproken zou struikelen. Door inbreng van alle stakeholders, dus ook de bewoners kom je sneller tot een breed gedragen plan. At the end is dan een opdrachtgever blij omdat we snel en vakkundig de klus hebben geklaard, en daarnaast zijn de bewoners blij omdat ze echt gehoord zijn en hun inbreng meegenomen is tijdens het traject. Daar geloven wij in.”

Maatschappelijke rol

Hij zoomt in op een renovatieproject volgens de sociale, integrale visie van VORM: “We maken altijd een modelwoning waar mensen een kijkje mogen komen nemen, we hangen bordjes bij de ingrepen op en gaan met bewoners in gesprek. Daarbij maken we samen afspraken en begrijpen dat die afspraken voor mensen heel spannend zijn. Daarom helpen we ze ook. Bijvoorbeeld tijdens een opruimdag. Dan gaan we letterlijk met mevrouw Jansma en meneer Pietersen naar de garagebox om die samen leeg te maken. En ja, daar komen heel wat verdrietige momenten bij kijken. Afscheid nemen van spullen waar emotionele waarde aan hangt, maar waar tegelijkertijd al 20 jaar niet meer naar is omgekeken. Op dat soort momenten zijn wij even geen bouwkundigen, maar bijna maatschappelijke werkers. Dan zijn er hele andere skills nodig. Daarop hebben we onze mensen echt op aangenomen!”

"Dan zie ik gebouwen die grauw en verkleurd zijn, terwijl de bewoners apentrots op hun ‘buurtje’ zijn."

- Hans Meurs, CEO VORM

“Het is hier zo gezellig”

De nieuwe aanpak werkt. Hans Meurs ziet het in de dagelijkse praktijk. Hij wandelt regelmatig als een soort undercover-boss incognito over de renovatiebouwplaats en knoopt dan een praatje aan met mensen. “Dan zie ik gebouwen die grauw en verkleurd zijn, terwijl de bewoners apentrots op hun ‘buurtje’ zijn. ‘Het is hier zo gezellig meneer’, roepen ze dan. Als ik een paar weken later weer door de straat loop, en er inmiddels steigers staan en werklui bezig zijn en herrie maken, dan zijn die mensen nog steeds gelukkig. Ik denk dan ‘Wij leveren alleen maar overlast, hoe is het mogelijk dat de bewoners met zoveel enthousiasme meeleven met ons’. Maar als je dan doorvraagt, dan is het in feite heel simpel. De mensen hebben vertrouwen dat ze mogen blijven in hun woning en dat het eigenlijk alleen maar beter wordt. Maar ze hebben ook vertrouwen in ons en zien hun vaste aanspreekpunt als een soort nieuwe buurtbewoner, die één van hen is. ‘Jammer dat jullie straks weer weg zijn’, hoor ik dan, ‘Die werklui zijn zulke aardige mensen, die gaan we wel missen hoor’. Kijk, als ik dat hoor moet ik wel even slikken hoor. Dan besef je als CEO hoe breekbaar de situatie van sommige mensen is en hoeveel wij kunnen betekenen met de juiste aanpak. Dat gaat voorbij aan renovatie, dat is veel groter en ja, daar ben ik echt trots op.”

"Jarenlang kregen we gewoon een opdracht, nu worden we gevraagd om met onze integrale kijk en sociale proces de beste oplossing voor wijken te bedenken en daarin het corporatievastgoed zo goed mogelijk te verduurzamen."

- Timo Stoopman, directeur bestaand vastgoed VORM

Renovatieroute 2050

Timo Stoopman luistert aandacht en neemt de complimenten van zijn sociale renovatieaanpak in ontvangst. “We zijn in het verleden nooit renovatie-co-makers geweest als het om de verduurzaming van corporatievastgoed gaat. Jarenlang kregen we gewoon een opdracht, nu worden we gevraagd om met onze integrale kijk en sociale proces de beste oplossing voor wijken te bedenken en daarin het corporatievastgoed zo goed mogelijk te verduurzamen. Soms adviseren we, als de situatie daarom vraagt, om sloop-nieuwbouw. En heel vaak zien wij dat een combinatie (renovatie en toevoegen van nieuwe woningen) het meest duurzaam werkt voor enerzijds het sociale cement in de wijk en anderzijds een bijdrage leveren aan de woningnood in ons land.”

Renovatie & nieuwbouw

Hans Meurs schets de omvang van de opdracht die de vastgoedsector te wachten staat. 7 miljoen woningen moeten richting 2050 worden verduurzaamd, waarbij de grote winst het aankomende decennium vooral in 1800 naoorlogse woonwijken te vinden is. Daarbij ziet Nederland het woningtekort in 2025 oplopen tot 400 duizend woningen.

“Dat is bij elkaar opgeteld een grote, complexe opdracht, die je betaalbaar en binnen realistische kaders wilt houden. Dus een discussie renovatie-of-nieuwbouw die ik onlangs voorbij zag komen, is natuurlijk volstrekt zinloos. We zullen beide moeten doen. Daar waar het kan renoveren, en tegelijkertijd verdichten met nieuwbouw. Het liefste op hetzelfde moment: het renovatietraject aanvullen met prefab-optoppers. Zo bieden we Nederland de leefbaarheid waar we allemaal naar smachten.”

Innovatie

Timo Stoopman kijkt ondertussen al vooruit. “We hebben nu een model ontwikkeld dat ontzettend goed past bij de EFG-opdracht richting 2030. Daarna zal de revitalisatie van bestaand vastgoed een nieuwe fase ingaan. Dan zijn de jaren 80-woningen aan de beurt en wordt renovatie nog complexer. De projecten zijn kleinschaliger en de oplossingen zijn anders en niet direct betaalbaar op deze schaal. Dus werken we nu al aan innovatie op dat gebied. Ook gaan deze complexen meer op onderhoudsmomenten aangepakt worden, dan in één keer alles. En steeds meer VvE’s gaan met verduurzaming aan de slag. Welke thematiek dan ook speelt? Hitte bijvoorbeeld en bijkomende fysieke ongemakken van mensen tijdens hete zomers en de verouderde energiesystemen in woningen. Die combinatie is taai en daar zetten wij onze tanden nu al in!”