Je bent hier:

Een uniek woongebouw in het hart van Den Haag

VORM bouwt het grootste CLT-gebouw van Nederland voor starters en doorstromers. Aan de drukke Binckhorstlaan in Den Haag ontwikkelt en bouwt VORM aan BoogieWood. Een uniek en ambitieus project waar in de eerste fase 293 betaalbare huurwoningen worden gerealiseerd. Daarmee wordt het gebouw het grootste, modulaire CLT-gebouw van Nederland. Martijn Otterspeer, Projectleider Voorbereiding bij VORM Bouw, en Sander van der Wolf, Adjunct-directeur bij VORM Ontwikkeling, vertellen over dit innovatieve project en de uitdagingen die het met zich meebrengt.

Een ambitieus plan

Hoe is dit project ooit begonnen?

Sander: Het oorspronkelijke plan heette BoogieWoogie, een ambitieus plan met twee torens; een van 70 meter hoog en een tweede toren van meer dan 100 meter hoog. Het bestaande gebouw zou volledig gesloopt worden, inclusief de tweelaagse ondergrondse parkeergarage. Toen we de omgevingsvergunning vastgesteld hadden gekregen, bleek dit echter technisch en financieel niet haalbaar. Om het gebouw en de kelder volledig te slopen en daarna een nieuwe kelder te realiseren, zou de bouwtijd voor het totale project vijf jaar worden. Dat was te lang om het project rendabel te maken.

Jullie moesten de plannen dus aanpassen?

Martijn: Klopt, we hadden meerdere opties, maar we hebben uiteindelijk voor een nieuw plan gekozen, genaamd BoogieWood. We hebben besloten de bestaande parkeergarage te behouden en er een lichtgewicht houten constructie bovenop te bouwen. Houtbouw is uiteraard lichter dan beton, waardoor we nu met het draagvermogen van de bestaande palen vier lagen hoger kunnen bouwen dan het huidige gebouw. Dit nieuwe plan was financieel haalbaar en bovendien veel duurzamer.

"We reduceren niet alleen de bouwtijd en het materiaalgebruik. We dringen óók de CO2-uitstoot terug."

- Sander van der Wolf, adjunct-directeur VORM ontwikkeling

Hoe ziet het plan voor BoogieWood eruit?

Sander: BoogieWood wordt een uniek mixed-woongebouw, de woningen worden met het nieuwe innovatieve bouwsysteem van Hamlet Design & Build in opdracht van VORM vervaardigd in CLT en biobased materialen in de afwerking. Hiermee reduceren we niet alleen de bouwtijd en het materiaalgebruik. We dringen óók de CO2-uitstoot in dusdanige mate terug dat het effectief bijdraagt aan het Paris-proof maken van onze projecten.

In welke fase zijn jullie nu met dit project?

Martijn: We zijn op dit moment druk bezig met de sloop van het bestaande pand. Omdat we binnenstedelijk bouwen, aan het één na drukste kruispunt op de Binckhorst, is dit een uitdagend traject. De gemeente Den Haag hanteert strikte richtlijnen voor sloop- en bouwveiligheid om valgevaar op het openbaar gebied en naastgelegen pand te voorkomen. We mogen bijvoorbeeld niets slopen in de tijd dat de bushalte naast het pand in bedrijf is. Dit betekent dat we pas op vrijdag aan het einde van de middag tot en met zaterdag dit deel van het gebouw naast de bushalte kunnen slopen om iedere kans op letsel voor passanten te voorkomen. Om dit zo veilig mogelijk te doen, hebben we in samenspraak met Vermeulen Sloop- en Milieutechnieken gekozen voor ‘de Japanse sloopmethode’, waarbij we het gebouw met kleine kraantjes laagje voor laagje afbreken. Sloopmateriaal valt gecontroleerd naar binnen en wordt veilig via centrale schachten afgevoerd.

Bouwen op een bestaande kelder

Dus de uitdaging van dit project begint al voordat jullie de hoogte in kunnen?

Martijn: Absoluut. De sloop van het bestaande pand is het meest kritische onderdeel van het project. We zijn op dit moment met de sloop van de vijfde verdieping bezig, maar zodra we gaan beginnen aan de vierde verdieping, moet er 1,5 meter water in de bestaande kelder worden gezet om het opdrijven van de kelder te voorkomen. Dit niveau moet bereikt zijn voordat we met de sloop van de derde verdieping beginnen. Als de derde verdieping eraf gaat, wordt er elke keer ongeveer 1 meter water in de kelder bijgezet om voldoende tegendruk te geven. Zo zorgen we dat de kelder gefixeerd blijft zitten waar die zit. Dit kijkt natuurlijk erg nauw, dus we houden dit scherp in de gaten met zeer gevoelige sensoren en tiltmeters. Deze kunnen eventuele verticale en horizontale verplaatsingen van slechts enkele millimeters direct detecteren

Het klinkt al met al als een spannende en nietalledaags bouwproject.

Martijn: Dat is het inderdaad. Ook het werken met CLT (kruislings verlijmd hout) is natuurlijk nog relatief nieuw. Maar het is wel duidelijk dat het de toekomst heeft. Omdat het materiaal sterk en licht is, helpt het ons het aantal hijsbewegingen te verminderen en de bouwtijd te verkorten. Zeker in combinatie met het gebruik van zoveel mogelijk geprefabriceerde elementen, zoals de Smart2Prefab badkamerunit, en het bevoorraden van de complete afbouwpakketten inclusief de binnenwanden en verhoogde vloeren in de appartementen , kunnen we snel en efficiënt werken.

Sander: We zijn ervan overtuigd dat het resultaat er straks mag zijn. We willen daarbij graag nog vermelden dat we hierbij vertrouwen op de expertise van onze partners, zoals Local als gedelegeerd ontwikkelaar, IMd Raadgevende Ingenieurs als hoofdconstructeur, DGMR Bouw voor de bouwfysica en de architecten van OZ Architects en De Zwarte Hond. Daarnaast is Felixx Landscape Architects de landschapsarchitect voor dit project en werken we samen met het al eerder genoemde Hamlet Design & Build voor de houtbouw. Om dit project succesvol te maken, is onze goede samenwerking met al deze partijen essentieel.

Een bijzonder project, dat vraagt om advies op maat

Industry Director Alex in ’t Veen: “Absoluut. Bij BoogieWood komen veel factoren samen die het een niet alledaags project maken. De sloop van het oude gebouw en de houtbouw bovenop de bestaande kelder, daar zijn bepaalde risico’s aan verbonden waar verzekeraars gewoon meer van willen weten. Brand- en waterschades krijgen bij hout(skelet)bouw sowieso speciale aandacht van verzekeraars. Het volume en de vormen waarin er tegenwoordig met CLT gewerkt wordt, maken het nog wat uitdagender. Daarom is het goed dat VORM Bouw ons bijtijds heeft aangehaakt, zodat onze constructiebrokers dekking konden regelen. Broker Construction Adam Benmessaoud: “Bij dit soort projecten gaat er inderdaad meer tijd in zitten om verzekeraars te vinden die samen het risico willen dragen, hen goed te informeren en alle mogelijke vragen te beantwoorden. Ons advies bij bijzondere projecten of het werken met CLT is dus altijd: haak Aon liefst al in de ontwerpfase aan. Dan weet u al voordat u belangrijke knopen doorhakt wat de mogelijke gevolgen voor de risico’s en de verzekerbaarheid zijn”

Broking Director Patrick Bechtum: “Wat ons ook helpt bij het regelen van dekking, is dat VORM goed over de zaken had nagedacht en met gedegen partijen samenwerkte. Dat geeft verzekeraars vertrouwen. Het is dus niet zo dat verzekeraars bijzondere risico’s niet willen dragen, maar ze hebben wel meer behoefte aan goede informatie. Door een goede samenwerking tussen het bouwbedrijf, de verzekeraars en ons als adviseur houden we ook dit soort mooie projecten als BoogieWood verzekerbaar”.

Fotograaf: Rijk van Duijn (Contrastrijk)

Dit artikel is tot stand gekomen mede dankzij AON.