New Roots veegt Vinex-stigma definitief van tafel

Je bent hier:

Slimme toevoegingen

Na dertig jaar heien, graven en metselen gaat de expansiedrift in de grootste nieuwbouwlocatie van Nederland een nieuwe fase in. De focus verschuift van grote aantallen naar slimme toevoegingen. Bijvoorbeeld in het woonproject New Roots, van bouwende projectontwikkelaar VORM, waar buurtbatterijen een overbelast energienetwerk straks handig van dienst zijn.

Om Utrecht de ruimte te geven, werd in de jaren negentig van de vorige eeuw besloten tot de aanleg van de grootste nieuwbouwwijk van Nederland: Leidsche Rijn. Op een plek van weilanden en wind herrees na de eerste paal van premier Wim Kok in 1997 een hele nieuwe stad. Leidsche Rijn werd als uitleglocatie een van de symbolen van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening.

"We hebben in Nederland woningen nodig. Zo kan er doorstroom plaatsvinden op de woningmarkt en kan de jeugd, bijvoorbeeld mijn generatie, het ouderlijk huis verlaten en ook zelfstandig wonen."

- Jop van IJzendoorn, VORM

Volwassen stadsdeel

‘Toen (in 1997 – red.) zat ik nog niet eens op de basisschool’, zegt Willem Romijn, Ontwikkelmanager-Teamleider bij VORM, met een brede lach. ‘Ik kan me nog goed herinneren dat in mijn hele jeugd woonwijken uit de grond gestampt werden langs snelwegen. (…) Nee, ik weet niet precies of dat nou de eerste projecten in Leidsche Rijn waren die ik heb gezien, maar wel dat Nederland de mond vol had van Vinex-locaties die overdag een soort spookdorpen waren. Tweeverdieners reisden toen nog traditioneel vier of vijf dagen per week naar kantoor: waardoor er overdag nagenoeg geen leven, en dus geen energieverbruik was, en in de vroege avond een enorme piek op gang kwam. Die waarheid heb ik altijd wel bij me gedragen en komt nu mooi samen in het project New Roots, waar we natuurlijk juist inhaken op energieopwekking met buurtbatterijen en de netcongestie in de samenleving.’

We hebben woningen nodig

Aan zijn zijde zit Jop van IJzendoorn (Projectontwikkelaar van VORM) aan tafel. Nog wat jonger en opgegroeid als Gen-Z. ‘Ik heb daar (aan de ontwikkeling van de Vinex-locaties in Nederland – red.) geen actieve herinnering aan, Willem’, zegt hij met wat theater in zijn stem. ‘Leidsche Rijn is voor mij wat het nu is: een volwassen stedelijk gebied met prettige voorzieningen en voldoende ruimte, op een paar kilometer van het centrum van Utrecht. De kritiek die er op uitleglocaties als deze ooit is geweest, daar kijk ik op een heel andere manier naar: we hebben in Nederland woningen nodig. Zo kan er doorstroom plaatsvinden op de woningmarkt en kan de jeugd, bijvoorbeeld mijn generatie, het ouderlijk huis verlaten en ook zelfstandig wonen!’

100 duizend woningen

De derde gast aan tafel, Jeen Kootstra knikt instemmend als hij onderwerpen als woningnood, doorstroming en slim omgaan met energie voorbij hoort komen. Het is de actualiteit van dit moment en de aankomende jaren, zo weet hij. Anders dan Willem Romijn en Jop van IJzendoorn is Jeen Kootstra sinds 1998 betrokken bij de ontwikkeling van Leidsche Rijn. In verschillende functies is de huidige Gebiedscoördinator Leidsche Rijn Centrum sinds die tijd namens de gemeente Utrecht betrokken.

Hij zag het stadsdeel letterlijk opgroeien, dankzij een onophoudelijke stroom van bouwwerkzaamheden. ‘Ja, er is heel wat gepasseerd in al die jaren. Infrastructurele hoofstandjes kwamen er aan te pas om wat eerst een landelijke plek tussen de dorpen De Meern, Vleuten en Haarzuilens was, langzaam te transformeren naar een modern stadsdeel voor gezinnen. Nouja, langzaam? Er is altijd keihard doorgewerkt. Wat te denken van de overkapping van de A2, de verhoging en de verdubbeling van de spoorlijn Utrecht-Woerden en de aanleg van het inmiddels iconische Máximapark? Ze brachten letterlijk leven in een wijk met tienduizenden woningen.’

"We hebben hier in Leidsche Rijn Centrum te maken met voor Nederlandse begrippen hoge dichtheden. Tussen de zeventig en honderd woningen per hectare. Dat vereist dat je écht iets goed moet neerzetten."

- Jeen Kootstra, gemeente Utrecht

Fijn wonen in Leidsche Rijn

Op het moment van schrijven is zo’n 80 procent van Leidsche Rijn gebouwd volgens de ruimtelijke plannen van Utrecht. ‘We werken toe naar circa 40 duizend woningen in 2035’, zegt Jeen Kootstra. Hij beaamt dat het stadsdeel functioneert zoals het ooit bedacht is: dynamisch en levendig. ‘We hebben de kritiek van weilanden volbouwen en het stigma van lelijke Vinex-locatie al jaren geleden achter ons gelaten. Het bewijs wordt in tevredenheidsonderzoeken keer op keer geleverd: Leidsche Rijn is niet enkel urgent, maar ook nog eens een plek waar jonge gezinnen, maar ook ouderen en andere doelgroepen fijn wonen.’

Vergrootglas

Om de leefbaarheid te behouden, en waar mogelijk te vergroten, wordt ieder nieuw initiatief in Leidsche Rijn Centrum met een vergrootglas beoordeeld. Allereerst door de gemeente zelf, die kritisch kijkt naar de toegevoegde waarde van een project. Jeen Kootstra: ‘We hebben hier in Leidsche Rijn Centrum te maken met voor Nederlandse begrippen hoge dichtheden. Tussen de zeventig en honderd woningen per hectare. Dat vereist dat je écht iets goed moet neerzetten, wil het van meerwaarde zijn en überhaupt functioneren als geheel in het stadsdeel. Dat vraagt iets van de gemeente, maar zeker ook van een ontwikkelaar, VORM in dit geval. Het gaat in deze tijden van woningnood natuurlijk om het toevoegen van eenheden, dat telt. Maar de standaard is veel hoger dan enkel stenen stapelen. Waar ruimte altijd in overvloed aanwezig was, is die nu zelfs in Leidsche Rijn schaarser. Er leven mensen op elke hoek van de straat: nieuwbouw voelt hier inmiddels ook als een vorm van inbreiding. Dat betekent dat we vooral slimme toevoegingen nodig hebben.’

New Roots is zo’n slimme toevoeging waar de gemeente Utrecht spreekwoordelijk voor viel in de aanbesteding. Het project van VORM is met 236 duurzame woningen straks bovendien een natuurinclusieve inbreiding. ‘In het project ontwikkelen we voor verschillende doelgroepen studio’s, eengezinswoningen tot en met villa-appartementen’, vertelt projectontwikkelaar Jop van IJzendoorn trots.

Natuurinclusief en circulair

'De woningen zijn voor 70 procent bestemd voor het segment ‘betaalbaar’. Bovendien houden de appartementen rekening met toekomstige marktverschuivingen. De studio’s in het plan zijn in de toekomst samen te voegen waardoor er ook bedrijvigheid in de plint kan ontstaan.’

Jop van IJzendoorn vervolgt: ‘In New Roots passen we hergebruikt beton toe. Daarnaast voorzien we alle daken van sedum, inclusief waterretentie-laag. Het water wordt benut in tijden van droogte benut voor beregening. De binnentuin, naar ontwerp van ZUS, wordt straks dé centrale plek in het plan om te ontmoeten en ontspannen, met het oog op de verbetering van de biodiversiteit. Niet alleen de tuin wordt groen, ook de gevels. Dat vind ik persoonlijk heel mooi.’

Natuurinclusiviteit is een belangrijke pijler voor de gemeente Utrecht. New Roots speelt daarop in met groene gevels, biodiversiteit op de binnenplaatsen en plekken voor nestkasten en insectenhuizen. ‘Dat spreekt ons vanzelfsprekend aan’, stelt Jeen Kootstra. ‘We zoeken naar mooie overgangen van de groene wiggen in de provincie, die overlopen in de parken, plantsoentjes in de straten en uiteindelijk op woonblokniveau moeten aansluiten, bijvoorbeeld in het project New Roots. Zo ontstaan er op alle niveaus ecologische corridors en kunnen we toch blijven bijbouwen in Nederland. Die combinatie heeft een positieve weerslag op het leven in nieuwbouwijken, in dit geval in Leidsche Rijn. Daar letten wij met extra aandacht op in de tenderinschrijvingen die we voorbij zien komen. VORM heeft dat goed begrepen.’

Stevig architectonisch karakter

Ook qua architectuur en ontwerp zet New Roots haar beste beentje voor om in Leidsche Rijn een duurzame, opvallende verschijning te worden: ‘De gevels van de woningen zijn uniek: we hebben goed gekeken naar Utrechtse panden in de binnenstad en laten elementen ervan terugkomen in New Roots’, vertelt Willem Romijn. ‘Zo leggen wij direct een stevig karakter in de nieuwbouw. Herkenbaar voor Utrechters, echt in verbinding met de binnenstad. Precies zoals de naam New Roots belooft: een moderne versie van de bestaande kern.’

"Met de elektrificatie van de samenleving ontkom je er niet meer aan om aan accu’s voor woningen te denken. Zeker niet in gebieden waar de vraag op piekmomenten ontzettend hoog is."

- Willem Romijn, VORM

Groen en elektriciteit

Los van de groene verbindingen op de gevels en in de tuinen, draaien de woningen straks circulair in hun energiehuishouding. ‘Dat is misschien wel de grootste stap die we hier nemen: de buurtbatterijen in de garage en woongebouwen’, vertelt Jop van IJzendoorn. ‘We hebben goed gekeken naar de druk op het energienet. Er komen nu situaties in Nederland voorbij, waarbij een woning of een bedrijfspand pas jaren later kan worden voorzien van elektriciteit. Puur en alleen omdat er een tekort is. Dat kan natuurlijk niet waar zijn! Wij zorgen ervoor dat onze woningen straks deels zelfvoorzienend zijn en met het overschot de buurt kunnen helpen.’

Zijn collega Willem Romijn vult hem aan: ‘Met de elektrificatie van de samenleving ontkom je er niet meer aan om aan accu’s voor woningen te denken. Zeker niet in gebieden waar de vraag op piekmomenten ontzettend hoog is. Er wordt wel voldoende stroom opgewekt in Nederland, maar, de Nederlandse daken liggen immers vol met zonnepanelen, die draaien overuren op dagdelen dat de meerderheid op kantoor werkt. Het echte probleem is natuurlijk dat het bestaande energienetwerk de transfer van opgewekte stroom en de vraag op piekmomenten niet aan kan. Vraag en aanbod zijn simpelweg niet op elkaar afgestemd in ons oude energiemodel. Dat is voor heel Nederland een groot thema en in het project New Roots willen we daarin vanaf de start een oplossing bieden voor de nieuwe bewoners.’

De Ontwikkelmanager van VORM vervolgt: ‘In het project New Roots kiezen we denk ik voor de toekomst: buurtbatterijen die de opgewekte stroom vasthouden en beschikbaar maken voor de momenten dat het nodig is. Zo wekken onze woningen, met als hulp de batterijen, straks meer stroom op dan de bewoners verbruiken. Dat is next level en ook nog eens pragmatisch voor een groot probleem in Nederland! Het is precies de manier zoals we als VORM onze projecten willen ontwikkelen.’

Meer lezen over New Roots? Klik hier