VORM lanceert revolutionaire Kijk op de Wijk

Je bent hier:

Eind aan 'denken-te-weten'

Kijk op de Wijk maakt een einde aan ‘denken-te-weten’ wat goed is voor een buurt. VORM dook de voorbije coronajaren de wetenschap in, maakte gebruik van kilometers aan zachte en harde data en ging actief de straat op. En dat blijft de Rotterdamse vastgoedclub doen in de gebiedsontwikkelingen die komen gaan. ‘Om de gap te slechten tussen zelfbedachte waarheden van vastgoedprofessionals en daadwerkelijk onderbouwde beslissingen kunnen nemen in het belang van buurten en inwoners’, zo zegt grondlegger en conceptdenker Mo Sedighi van VORM.

Datatijdperk

VORM stak zeeën van tijd in de revolutionaire vastgoedtool, waarin vanuit diverse invalshoeken concrete inzichten van mensen in relatie tot wonen wordt vergaard. Er wordt gekeken naar ruimtelijke componenten in buurten, met daarbij programmatische samenstellingen van buurten waar mensen wonen en als klap op de vuurpijl leefstijlcombinaties. ‘Ja, dat gaat heel ver’, beaamt directeur Concepten Eva Hekkenberg. ‘Maar het is nodig. Ontwikkelen op gevoel, met zoveel mensen op de vierkante kilometer, past niet meer bij het hier en nu. We leven in een datatijdperk, er zijn volop wetenschappelijke onderzoeken. Wij hebben al die feiten aan elkaar geknoopt.’

"Wiskunde en wetenschap in de wijken! Koptelefoon af en de blik op bewoners en omwonenden gericht."

- Mo Sedighi, grondlegger Kijk op de Wijk (VORM)

Zekerheden in handen

Bij de totstandkoming van de tool kwam die ene retorische vraag op tafel: ‘Hebben wij onszelf als ontwikkelende partij ook wel eens schuldig gemaakt aan ‘denken-de-dingen-goed-tedoen voor de bestaande en toekomstige bewoners in buurten en wijken?’ ‘Het antwoord is: Ja, natuurlijk! Als je tot dusver geen tool hebt die met zekerheid de leefbaarheid in buurten kan identificeren en daarna met grote mate van zekerheid kan voorspellen hoe het leven zich afspeelt in diezelfde buurt, dan ga je daar zelf een invulling aan geven. Dat doen alle vastgoedprofessionals’, vertelt senior conceptontwikkelaar en grondlegger van Kijk op de Wijk, Mo Sedighi. ‘Ik ben zo trots dat we met onze nieuwe werkmethodiek nu afscheid kunnen nemen van gissen en zelf interpreteren. We hebben nu zekerheden in handen, die recht doen aan de woonwensen die mensen hebben.’

Playstation maar dan anders

Naast wetenschappelijke theorieën en datagedreven-werken leunt een groot deel van het beoogde Kijk op de Wijksucces op de interactie met stakeholders. Niet zomaar een vraaggesprek of een dialoog, maar een eigentijdse versie in een online app. Wie wel eens gamet of op een dating-site actief is, die kent het principe dat VORM toepast. In het Kijk op de Wijk-spel is de stakeholder een soort manager van een buurt. Deelnemers nemen als individu beslissingen op basis van data en persoonlijke voorkeuren. Ze maken selectiekeuzes op basis van leefbaarheidspatronen. Uiteindelijk zijn ze verantwoordelijk voor de prestaties van een buurt en moeten in het spel binnen financiële budgetten blijven.

Echte waarheid

Geen PlayStation-fictie, maar echte waarheid die impact heeft op het leven van echte mensen en daarmee op de stedelijke ontwikkeling van heel Nederland. Of zoals Mo Sedighi treffend zegt: ‘Wiskunde en wetenschap in de wijken! Koptelefoon af en de blik op bewoners en omwonenden gericht. Zo komen we tot beslissingen in openbare gebieden die je de afgelopen jaren in vastgoedland niet of nauwelijks hebt gezien. De keuzes die wij nu maken op basis van Kijk op de Wijk kunnen soms heel verrassend zijn: een speeltuin in de gemeenschappelijke tuin van een seniorenflat bijvoorbeeld. Waarom? Omdat daar elke dag tientallen opa’s en oma’s met hun kleinkinderen kunnen spelen.’

Bouwsteen in toekomst Nederland

Kijk op de Wijk is geen digitale gimmick, maar vooral een bouwsteen in de toekomst van Nederland, zo plaatst Eva Hekkenberg het concept in een breder perspectief. ‘Uiteindelijk, als je alles afpelt, gaat de bouwopgave waar we voor staan over emotie, veiligheid, je fijn voelen en nog zoveel meer. Vandaag en morgen, maar ook over tien of twintig jaar. We moeten in dat grote denken af van de immense druk die we voelen om enkel aantallen woningen te realiseren. We laten ons als sector leiden om dat ultieme doel te halen en mogen in die bouwwedstrijd niet vergeten dat het over mensen gaat. Ik pleit in onze visie voor een andere kijk. Daar gaat Kijk op de Wijk in mijn ogen over. Met onze visie sluiten we bovendien aan op de Omgevingswet, waarin staat dat we de ruimte moeten benutten, maar ook moeten beschermen in het belang van leefkwesties. Precies daar steken wij onze energie in. En dus zoomen wij in op de leefbaarheid van een buurt. Daar gaan we het verschil maken met elkaar.’

Fasen en tools

Kijk op de Wijk kent drie fasen, met aan het begin het buurtrapport. Visievorming van de buurt wordt dan ontwikkeld, inclusief een peiling onder omwonenden en andere belanghebbenden. Daarvoor maakt VORM gebruik van openbare beschikbare data en doet ze kwalitatief onderzoek via een digitale enquête. Mo Sedighi: ‘We gebruiken de statische informatie en gaan letterlijk de straat op. In gesprek met mensen over leefbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en slimheid. Dat zie je vaker in het vastgoed he? Maar de volgende vraag is dan: wat doe je met die informatie? Alleen de mening van de buurt - als je die überhaupt al kunt vatten binnen gestelde kaders - daarop ontwikkel je geen gebied. Het gaat om de balans tussen gevoelens, samenhang, ontwikkelingen, financiën en meer paratemers.’

"We hebben een database opgebouwd met patronen van leefbaarheid uit tien buurten in Nederland, verdeeld ov er 5 thema’s"

- Eva Hekkenberg, directeur concepten VORM

buurtformule

Daar haakt de tweede fase op in: de Buurtformule. Die fase is direct het hart van het nieuwe concept. Eva Hekkenberg: ‘Ja, hier zijn we echt trots op. Dit is het meest onderscheidende element. We hebben een database opgebouwd met patronen van leefbaarheid uit tien buurten in Nederland, verdeeld over vijf thema’s: identiteit, sociale veiligheid, sociale cohesie, inclusiviteit en welzijn. Het aantal patronen is overigens sterk in ontwikkeling. Op termijn streven we naar 100 verschillende patronen. Het zijn de ruimtelijke en programmatische condities die voor buurtbewoners stuk voor stuk aantoonbaar positief werken.’

Realistisch

De directeur Concepten van VORM vervolgt: ‘Maar natuurlijk leven we niet in een wereld zonder beperkingen en restricties. Zeker niet in het vastgoed. Alle wensen van stakeholders en alle denkbare positieve elementen toepassen in de openbare ruimte is niet realistisch. We moeten in elk project keuzes maken.’ En precies daar draait de derde fase van Kijk op de Wijk om: het Buurtpanel. ‘Keuzes maken in een app met een interactieve game. Het is wellicht de meest aansprekende fase voor omwonenden en andere stakeholders en ons levert het heel relevante informatie op’, glundert Mo Sedighi.

Net zoals bekende videogames

Net zoals in de bekende videogames (Football Manager en afgeleiden daarvan) zijn de stakeholders de ‘baas’. ‘Ze hebben een (fictief) budget en mogen op basis daarvan keuzes maken. Wil je meer veiligheid? Kies je dan voor een extra raam of juist voor verlichting? Sport en spel, doe je dat in een speeltuin of juist op een andere manier? Elkaar ontmoeten? In een gemeenschappelijke tuin met veel bomen en zitbankjes of juist met eigen moestuintjes, waar je samen aan de slag gaat, want je zorgt samen voor het onderhoud? Al deze uitkomsten zorgen voor een breed gedragen invulling van de openbare ruimte in specifieke buurten. En geven ons als vastgoedprofessionals het comfort dat we de juiste beslissingen maken.’

Ideale samenstelling van een buurt

Elementen van Kijk op de Wijk zijn vorig jaar al toegepast in projecten van VORM. Het integrale concept is binnen afzienbare tijd te bewonderen in een aantal van de allernieuwste buurten van Nederland. Het einddoel is simpel: een leefbare buurt, die aansluit op de wensen en behoeften van bewoners, betrokkenen en eindgebruikers. ‘Oftewel: hoe zorgen we er nu voor dat we in drukbevolkte steden in Nederland de juiste keuzes maken. In naoorlogse wijken of juist in nieuwbouwbuurten. Op zoek naar de cohesie tussen kwantitatieve en kwalitatieve waarden.

Dicht op waarheden

We kunnen het maar één keer echt goed doen, he? Dat doe je door heel dicht op de waarheden van mensen te zitten’, stelt Mo Sedighi. Zo bouw je aan verantwoorde vooruitgang in een tijd waarin woningen uit de grond gestampt dienen te worden, zegt hij. ‘We gebruiken datasets, sociale gedragspatronen. Maar ook cijfers over bijvoorbeeld veiligheid. We kijken naar technische vooruitgang en daarbij beschikbare tools die toegepast kunnen worden in het straatbeeld. En natuurlijk de financiële consequenties in de projecten. Het moet wel betaald worden.’

Gedetailleerde inzichten

Het resultaat van Kijk op de Wijk is een onderbouwd en gebalanceerd inzicht in de toekomstige ontwikkeling van een buurt, deels vanuit bestaande kennis, deels vanuit nieuwe inzichten, aangevuld met de keuzes van de stakeholders. Eva Hekkenberg is blij met de gedetailleerde inzichten die de nieuwe werkmethodiek VORM verschaft. ‘Die inzichten zullen met alle vooruitgang die we voor ogen hebben nog veel scherper worden. Dat zorgt ervoor dat we alert moeten blijven op ethische vraagstukken. Wij bepalen niet hoeveel procent senioren, etniciteiten, blauwe of groene mensen in een buurt gaan wonen. Ook al weten wij straks misschien de meest ideale samenstellingen van buurten, dat is nimmer aan ons. VORM wil vooral de leefbaarheid in buurten een boost geven. Dat is waar wij voor gaan.’